●借金の残っている不動産、「売買」と「相続」では違う

少し誤解しておりました、ワタクシ。
抵当権のついている不動産（つまり、借金つきの不動産）、これを売買するには、一般に抵当権を抹消する必要があります。
　
住宅ローンが残っている場合は、売買代金（プラス預貯金）で、残債をなくして、抵当権を抹消して、次の所有者に所有権を変えます。
　

誤解していたのは相続のとき。
相続では、（遺産分割で揉めていない＝遺言書や遺産分割協議書などがあるとき）で、
親が住宅ローンを組んでまだ返済中だったとき。
これは、「借金付きでそれを相続する」、銀行の承諾は不要（法律上ね）でした。
　

このようなときは、銀行に行ってそのような手続きを取ったり、残債が多ければ（売っても借金が残るようなときは）、任意売却などの方法も含めて、銀行と相談する。

　→類似のケースは、リーマンショック後や、コロナショック後には相当数ありました

　
相続の時はどうなるか？　（→私、一緒だと思っていたのです。所有権移転のためにはまず抵当権を抹消する必要があると。

　
ここが、抵当権付きの不動産での登記で違いました！
法定相続や遺言書や遺産分割協議書があれば、法律的には
「相続においては銀行の承諾なしに、不動産も借金も引き継ぐ」ということになっているのですね。

　
ただ、借金が残っているわけで、次の相続人がそれの返済が可能かどうかや、払えそうにない場合には引き継いだあとに、任意売却などの手続きに入ることもあると。

なので、法律的にはそのまま相続登記（不動産の所有権登記とそれについている抵当権も一緒に登記）は可能。

　だけど！
それをする前に、まず、「こういう手続きを予定しています」と銀行と相談しておくほうが良いと。
　

●まずは、銀行（抵当権者）と相談しましょう

法律的には、そのまま相続だけど、それを担保に貸している側としては当然と言えば当然。
これを杓子定規に、相談のないまま、登記変更手続きするのはあまり好ましくない。
というのは、少なくとも借金がある間はその銀行と関係が続くわけですから。
　

もっとも、相続時に亡くなった人の預貯金や保険金で一括返済。抵当権をはずして、次の相続人に所有権を移動する。こういう人も大多数、おられるとは思います。
　

私からのアドバイスとしては、住宅ローン返済の口座も変わるわけですし、まずは最初に銀行とご相談することをオススメします。
　

（いや、まれな話ですが、その銀行に亡くなった人の銀行口座が十分にあって、「これで返済できるじゃないですか」なんて、勧めてくることもあるとは思います。）

さらには、その抵当権抹消後にその不動産を売却するつもりならば、「銀行提携の不動産リスト」くらいを教えてくれるところもあれば、「それは銀行の業務外です」と断られることもあると思います。

　●借金の残っている不動産！

　
まずは、相続した不動産の借金をどうするつもりか。その後、その不動産を売却するのか遣い続けるのか、このあたりを事前に自分で整理したうえで、債務者である銀行へまずご相談に行かれることをオススメします。